상속세와 증여세는 재산을 '시가'로 평가해 계산합니다. 문제는 부동산의 시가가 하나로 정해져 있지 않다는 것 — 그래서 세법은 평가 방법에 우선순위를 둡니다.
평가 방법의 우선순위
•1순위 — 해당 재산의 매매·감정·수용·경매가액: 평가기간(상속은 전후 6개월, 증여는 전 6개월~후 3개월) 내 거래가 있으면 그 가액입니다.
•2순위 — 유사매매사례가액: 같은 단지, 비슷한 면적·기준시가의 다른 세대 실거래가입니다. 아파트는 대부분 여기에 해당합니다.
•3순위 — 감정평가액, 그다음이 기준시가(공시가격)입니다.
기준시가 신고의 함정
아파트를 기준시가로 신고하면 국세청이 유사매매사례가액으로 다시 평가해 세금을 추징하는 일이 흔합니다. 반대로 시세 확인이 어려운 단독주택·상가·꼬마빌딩은 기준시가로 신고했다가 국세청이 자체 감정평가를 실시해 고액을 추징하는 사례가 늘고 있습니다.
평가액이 낮으면 상속·증여세는 줄지만, 취득가액도 낮아져 나중에 팔 때 양도세가 커집니다. 두 세금을 함께 보고 결정해야 합니다.
일부러 감정평가를 받아 평가액을 높여 신고하는 전략(향후 양도세 절감)도 있습니다. 재산 구성에 따라 유불리가 갈리니, 신고 전에 꼭 검토받으세요.