부모님 주택을 상속받으면 본의 아니게 2주택자가 됩니다. 다행히 세법은 이런 사정을 고려해 특례를 두고 있습니다 — 상속 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 팔 때는, 상속주택을 주택 수에서 빼고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.
핵심은 '파는 순서'
일반주택을 먼저 팔면 상속주택이 없는 것처럼 취급되어 비과세(12억 한도) 적용이 가능합니다. 반대로 상속주택을 먼저 팔면 특례와 무관하게 그 양도차익에 세금이 부과됩니다. 다만 상속주택의 취득가액은 상속 당시 평가액이라, 상속 직후 매도하면 차익 자체가 작아 세 부담이 크지 않은 경우도 많습니다.
특례 적용 전 확인할 것
•특례는 상속 개시 당시 보유하던 일반주택에만 적용됩니다 — 상속 후에 새로 산 주택에는 적용되지 않습니다.
•공동상속으로 소수지분만 받았다면 원칙적으로 주택 수 계산에서 빠집니다 (최대 지분자 기준).
•형제 중 누가 상속받을지 정할 수 있다면, 각자의 주택 보유 상황까지 놓고 설계하는 것이 좋습니다.
매도 순서와 시점에 따라 세액이 크게 달라지는 대표적인 사례라, 매도 계약 전에 시뮬레이션을 권합니다. 양도소득세 계산기로 각 시나리오의 대략적인 세액을 비교해 보세요.