1세대 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주 요건 추가)한 주택을 팔면 양도가액 12억 원까지는 양도소득세가 비과세됩니다. 문제는 12억 원을 넘는 경우인데, 이때도 전체 차익에 과세하는 것이 아니라 12억 초과 비율만큼만 과세대상이 됩니다.
예를 들어 15억 원에 양도해 양도차익이 6억 원이라면, 과세대상 차익은 6억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 2천만 원입니다. 여기에 장기보유특별공제를 적용하는데, 1세대 1주택은 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 각각 최대 40%, 합산 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
즉 10년 보유하고 10년 거주했다면 과세대상 차익의 80%가 공제되고, 남은 금액에서 기본공제 250만 원을 뺀 뒤 기본세율(6~45%)로 세액이 계산됩니다. 거주기간이 2년에 못 미치면 공제율이 크게 떨어지므로, 매도 시점 결정 전에 반드시 시뮬레이션이 필요합니다.
보유·거주 기간을 바꿔가며 세액이 어떻게 달라지는지 아래 양도소득세 계산기로 직접 확인해 보세요. 실제 신고 시에는 필요경비 증빙, 취득가액 산정 방식에 따라 세액이 달라질 수 있으니 신고 전 상담을 권합니다.